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1-11月扬州市投资和房地产运行情况分析

1-11月全市完成投资额3317.26亿元,同比增长12.5%。增幅列全省第3位,超省均5.2个百分点(省均7.3%)。其中:工业投资完成1815.06亿元,增长14.4%,工业投资占比达54.7%;服务业投资完成1484.96亿元,增长10.3%;房地产投资完成401.61亿元,增长11.4%

一、投资运行情况

(一)工业投资回暖明显

1-11月全市工业投资完成1815.06亿元,增长14.4%,增幅较上月增加4个百分点,较年初增加了11.7个百分点,为目前全年最高水平,列全省第2位。各县区工业投资增速呈现“七升二降”。其中,邗江区完成244.48亿元,增长48.7%;化工园区完成111.71亿元,增长32.8%;高邮市完成324.56亿元,增长23.8%;生态科技新城完成12.44亿元,增长23.4%;江都区完成469.06亿元,增长20.1%;宝应县完成247.11亿元,增长17.1%;仪征市完成231.65亿元,增长6%;开发区完成70.71亿元,下降24.1%;广陵区完成103.34亿元,下降31.1%

(二)民间投资增势良好

1-11月全市完成民间投资2523.12亿元,增长19.2%,增速比全部投资快6.7个百分点,占全部投资的比重为76.1%。其中,水利、环境和公共设施管理业投资96.87亿元,增长101.2%;制造业投资1556.87亿元,增长20.4%;交通运输、仓储和邮政业投资99.77亿元,增长26.2%

(三)基础设施投资高速增长

1-11月全市基础设施行业完成投资612.78亿元,增长37.5%,其中本年新开工项目完成投资339.11亿元,增长24%。从行业类别看,交通运输业完成投资155.81亿元,增长62%;水利、环境和公共设施管理业完成投资311.52亿元,增长32.5%;电力、热力、燃气及水的生产和供应业完成投资129.99亿元,增长34.9%

(四)高新技术产业投资提速

1-11月全市高新技术产业完成投资499.48亿元,同比增长17.6%,增速高于工业投资3.2个百分点,高于全部投资5.1个百分点。分行业来看,仪器仪表制造业完成投资37.22亿元,同比增长61.9%;新能源制造业完成投资15.97亿元,同比增长61.7%;新材料制造业完成投资139.2亿元,同比增长48%;医药制造业完成投资41.31亿元,同比增长35.7%;电子及通讯设备制造业完成投资68.03亿元,同比增长10.5%;智能装备制造业完成投资194.74亿元,同比下降3.2%

(五)县区增速呈现“八升二降”

分县区看,除广陵区、开发区分别下降23.8%13.7%外,其余各县(市、区)投资同比均有所增长。其中,化工园区增长28.2%;邗江区和高邮市投资均增长24.4%;生态科技新城增长24.5%;瘦西湖景区增长20.3%;宝应县增长18.5%;江都区增长17.3%;仪征市增长15.3%

二、房地产情况

(一)基本运行情况

1、开发投资增速稳中趋缓。1-11月,全市完成房地产开发投资401.61亿元,增长11.4%,列全省第6位,增速高于省均4个百分点,分别比一、二、三季度低15.92.70.2个百分点,增速趋于平稳。其中,住宅投资248.99亿元,下降2.2%,住宅投资占全部房地产开发投资的62%;办公楼投资31.65亿元,增长187.6%;商业营业用房投资81.58亿元,增长24.7%;其他用房投资39.39亿元,增长33.9%

2、房地产销售较为火热。1-11月全市商品房销售面积为789.8万平米,增长20.5%,在全省位列第5位,超过省均18.4个百分点,较前7个月连续超过25%的增幅有所回落。全市商品房销售额510.56亿元,增长42.8%。其中住宅销售700.69万平米,占比88.7%,增长14.8%。市区部分热点地段的楼盘即开即清,销售火爆,但受备案价格限高(201610月的限价,全市均价7866)的影响,部分高价房备案迟缓,影响了销售。

3、新建住房连续27个月上涨。根据国家统计局发布201710月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,10月扬州房价环比上涨0.5%,自20158月以来,已连续上涨27个月。111日的一场土地拍卖中,扬州华昇房地产公司拿下五台新村以东的GZ065地块(住宅用地):成交单价为13460/㎡,楼面价为8973.33/㎡,溢价率为63.55%,成交单价创新高,此场拍卖的7块地的价格,均达到了现房进行销售的要求。

4、待售面积去化成效明显。1-11月,全市房地产待售面积285.95万平米,下降18.4%,已经连续10个月下降。其中住宅待售面积145.03万平米,占全部待售的比重为50.7%。待售面积绝对值较去年年底下降136.1万平米。

5、县域市场走势强于市区。随着全市房地产市场热度的持续,县域房地产市场的走势强于市区,县域房地产销售数据增幅较年初有较大的提高,库存进一步下降。今年2月,县域房地产销售面积增幅14.4%,低于全市34.2个百分点,而到11月时,县域销售面积增速为22.9%,高于市区增幅3个百分点。其中,靠近南京的仪征市销售增长42.3%

(二)政策影响分析

1、银行住房贷款收紧。一方面提高了购房首付门槛,另一方面,收紧了发放额度。扬州市住房公积金贷款首付比例由原先的20%上调为30%。夫妻双方正常缴存住房公积金的,最高可贷额度由原先的50万调减为35万;一方正常缴存住房公积金的,最高可贷额度由原先的30万调减为21万。扬州银行的商业房贷也不断收紧,截止目前,大多数商业银行的商业贷款均有10%-20%的利率上浮,基准利率已无可能贷到。同时由于贷款数量巨大,发放的等待时间普遍已排在3个月向后,多数房企倾向于不接受贷款购房转向全款一次性付清。

2、加强用地市场管理。今年410日起规定同一竞拍人(含子公司、分公司)在同一批次土地拍卖中最多只能竞得一块住宅用地;在市区已取得土地的房地产企业如有尚未开发(未取得建设工程施工许可)的商品住宅地块,不得参与市场竞拍。当土地竞拍达到指导价时,将住房销售模式由预售改为现房销售,当土地竞拍达到最高限价时,中止现场竞价,对有意继续竞价的企业采用现场摇号方式确定中拍人。进入下半年来,多数地块的拍卖结果均为现房销售,所拍地块的周边二手房普遍出现“倒挂”现象,不仅刺激了二手房房价的上涨,还大大增强了新房价格上涨的预期。

3、加强住房价格管理。410日起规定商品住宅实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时,不得提高销售价格。严禁将商品住房总价不合理拆分、虚假装修、虚高装修价格、捆绑销售车位(库)。同时备案价不得高于周边地块同类产品住房的价格,下一批次备案价格不得高于上一批次同类型住房成交均价。政策出台规范了新建商品住宅的价格,但同时受限价影响高价房无法备案销售,影响了成交量,迟缓了房企推盘的速度。即使部分取得销售许可证的新房在买卖合同成立后,受备案限制的影响,迟迟不能备案。

4、规范二手市场交易行为。121日起在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的,自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满3年(之前为2年)的,不得上市交易。政策进一步限制了二手买房市场,旨在打击二手市场的炒作。但同时导致二手房源进一步减少,尤其是学区房,未来优质小区(学区)二手房价格仍有继续上涨的可能。

三、全年预计情况

预计2017年全年投资增长12.2%。房地产市场将进一步受调控政策和银行放贷影响,仍会延续高房价、严调控的状态。

     
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